Immobilien Erbschaft Pflichtteil

In den letzten Jahren sind die Grundstückspreise gerade in Berlin und im Speckgürtel von Berlin (Brandenburg) erheblich gestiegen. In vielen Erbfällen werden auch Grundstücke/Immobilien vererbt.

steigende Werte bei Erbauseinandersetzungen in Berlin-Brandenburg

Damit einhergehend steigen auch die Werte bei einer Erbauseinandersetzung zwischen den Miterben oder bei der Bedienung von Pflichtteilsansprüchen gegenüber Pflichtteilsberechtigten.

Grundstück und Erbengemeinschaft in Berlin

Gehört eine Immobilie/Grundstück zum Nachlassvermögen eine Erbengemeinschaft, so muss ich diese darüber auseinandersetzen. Die Erbengemeinschaft besteht so lange, wie  diese nicht auseinander gesetzt ist.

Möglichkeiten der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft

Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie eine Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft in Bezug auf das Grundstück erfolgen kann:

Beantragung eines gemeinsamen Erbscheins zur Grundbuchberichtigung

Im Normalfall wird die Erbengemeinschaft zunächst ein gemeinsamen Erbschein beantragen. Zuständig ist das Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Erblassers. Aufgrund des gemeinsamen Erbscheins wird dann die Erbengemeinschaft in das Grundbuch eingetragen und eine sogenannte Grundbuchberichtigung vorgenommen.

Die Erbengemeinschaft steht nun im Grundstück und ihr gehört das Grundstück gemeinschaftlich.

Verwaltungsmaßnahmen der Immobilie

Über Verwaltungsmaßnahmen in Bezug auf das Grundstück entscheidet die Erbengemeinschaft mit Stimmenmehrheit. Dazu gehören zum Beispiel die Renovierung oder Vermietung des Grundstücks.

Verkauf des Grundstücks

Der Verkauf des Grundstückes geht nur mit allen Stimmen der Erbengemeinschaft.

Die Erbengemeinschaft kann sich nun so auseinandersetzen, dass das Grundstück freihändig verkauft wird. Auch hier ist immer zu raten, dass zunächst ein Sachverständigengutachten (Grundstücksgutachten/ Wertgutachten) eingesetzt wird über den Wert der Immobilie.

In letzter Zeit ist es so, dass gerade Immobilien im Raum Berlin-Brandenburg oft zu hören Preisen verkauft werden können, als der Wert, der für dieses Grundstück durch einen Sachverständigen ermittelt wurde. Der Grund dafür sind die rasante gestiegenen Immobilienpreise in Berlin Brandenburg. Dies heißt aber nicht, dass die Begutachtung des Grundstücks entbehrlich ist. Die Erben sollten vor dem Verkauf den Wert der Immobilie kennen.

Beispiel: In einem bei uns geführten Fall wurde ein Grundstück im Speckgürtel von Berlin mit einem Wert von rund 300.000 Euro vom Sachverständigen bewertet. Ein Verkauf der Immobilie innerhalb weniger Wochen erzielt aber einen Wert von 380.000 Euro.

Gerade bei hohen Grundstückswerten es ist immer sinnvoll einen Rechtsanwalt, der sich im Erbrecht auskennt, begleitend einzuschalten.

Verkauf der Anteile an einen Erben / Abschichtung

Neben den freihändigen Verkauf durch die Erbengemeinschaft besteht auch die Möglichkeit, dass einzelnen Miterben oder auch nur ein Miterbe die Anteile der übrigen Miterben ankauft und ihm das Grundstück dann im Endeeffekt alleine gehört. Die Erbanteile (dazu gehören dann auch die Anteile am Grundstück) werden auf einen Erben übertragen (Abschichtung).

Die anderen mit Erben übertragen ihren Grundstücksanteil auf dem Erben, der das Grundstück erwerben will. Man schließt ja einen notariellen Erbauseinandersetzungsvertrag.

gemeinsame Verwaltung des Grundstücks ohne Verkauf

Weiter besteht auch die Möglichkeit, dass sie Erbengemeinschaft das Grundstück gemeinsam verwaltet und zum Beispiel die Nutzungen (Miete) zieht und hier den jetzigen Zustand bestehen lässt. Das Grundstück gehört dann weiter gemeinsam die Erbengemeinschaft.

Teilungsversteigerung des Grundstücks – der schlechteste Weg

Werden sich die Erben überhaupt nicht einig,dann besteht noch die Möglichkeit das Grundstück teilungsversteigern zu lassen, was wirtschaftlich oft die schlechteste Entscheidung ist.

Pflichtteilsberechtigter und Grundstück

Etwas anders ist dies, wenn ein Pflichtteilsberechtigter an die Erbengemeinschaft beziehungsweise an den Erben herantritt und nun seinen Pflichtteil haben möchte. Anders als die Erben ist er eben nicht Eigentümer beziehungsweise Miteigentümer des Grundstücks, da er ja nichts geerbt hat. Er hat nur einen Pflichtteilsanspruch und dies ist ein Anspruch auf Zahlung von Geld.

anwaltliche Vertretung bei der Durchsetzung von Pflichtteilsansprüchen sinnvoll

Um diesen Anspruch aber zur ermitteln, ist zwingend der Wert des Grundstückes festzusetzen. Es kann nur dringend davon abgeraten werden, dass die Parteien selbst den Wert des Grundstückes schätzen. Solche Schätzungen sind oft sehr ungenau und gerade aufgrund der Gestalt gestiegenen Immobilienpreise in Berlin-Brandenburg besteht hier das Risiko, dass der Wert völlig falsch eingeschätzt wird.

Beauftragung eines Grundstückssachverständigen zur Wertermittlung der Nachlassimmobilie

Von daher wird in der Regel der Erbe beziehungsweise die Erbengemeinschaft einen Sachverständigen beauftragen, der den Wert des Grundstücks ermittelt.

Pflichtteilsergänzungsanspruch nicht vergessen – Schenkungen

Es ist dann auch zu ermitteln – dies geht effektiv nur über einen Rechtsanwalt –  ob gegebenfalls der Erbe einen Teil des Grundstückes geschenkt bekommen hat. Dies ist unter Eheleuten nicht selten der Fall. Hier überträgt ein Ehepartner an den anderen das hälftige Eigentum am Grundstück.

10-Jahresfrist läuft meist noch nicht – keine Abschmelzung

Hier ist zu beachten, dass die Zehnjahresfrist für den Pflichtteilsergänzungsanspruch erst mit dem Tod des Erblassers zu laufen beginnt (oder Auflösung der Ehe). Eine Abschmelzung des Pflichtteilsergänzungsanspruchs wird hier also nur in den seltensten Fällen vorliegen; dies wird in der Praxis oft übersehen.

Allein schon deshalb ist die Beauftragung eines Rechtsanwalts für Erbrecht in Berlin hier sinnvoll.

Wichtig ist, dass der Pflichtteilsberechtigte keinen Anspruch auf das Grundstück selbst oder Teile des Grundstückes hat. Er ist im Endeeffekt nur in Geld zu entschädigen. Dieser Anspruch kann aber erheblich sein.

Rechtsanwalt Andreas Martin

Kanzlei Berlin-Marzahn

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 10.7.13 – IV ZR 224/12) hatte sich mit der Frage des Umfanges der Beurkundungserfordernisse bei der Anfechtung eines Erbvertrages auseinanderzusetzen. Ein Erblasser hatte (natürlich vor seinem Tode) einen Erbvertrag notariell angefochten. Die Anweisung an den Notar die Anfechtungserklärung zum Nachlassgericht zu übermitteln aber nicht notariell beurkundet. Hier entschied der BGH, dass die Anfechtung trotzdem wirksam ist, da allein die Anfechtungserklärung nach § 2282 Abs. 3 BGB notariell beurkundet erfolgen muss, nicht aber die Begebung der Anweisung.

Ein Erblasser verfasste vor seinem Tod ein Testament und zwar wie folgt: „Mein Testament: Nach meinem Ableben soll die Erbschaft gemäß dem Berliner Testament erfolgen einschließlich der Wiederverheiratungskla usel.“

Der Erblasser war zwar verheiratet, verfasste aber das “Berliner Testament” allein. Die Ehefrau wollte aufgrund dieses Testaments als Alleinerbin eingesetzt werden. Das OLG Hamm (Beschluss vom 22.07.2014 – 15 W 98/14) lehnte dies ab. Aus dem Testament lasse sich noch nicht einmal ansatzweise entnehmen, wer Erbe werden sollte, so dass OLG.

Ein Arbeitsloser hatte 6500 € geerbt. Zuvor hatte er Leistung vom Jobcenter bezogen. Das Jobcenter stellte daraufhin die Leistung ein. Der Arbeitslose verschwendete daraufhin das geehrte Geld, zum Beispiel für eine Reise in die Türkei und eine Digitalkamera. Da beantragte er wieder Leistungen auf ALG II. Das Jobcenter verwehrte dies mit der Begründung, dass er vom Erbe wenigstens sechs Monate hätte leben können. Der Arbeitslose klagte und gewann letztendlich vom Bundessozialgericht. Das BSG sah noch keinsozialwidriges Verhalten des Arbeitslosen und meinte, dass auch hier das Jobcenter das Existenzminimum des Arbeitslosen sicherstellen muss.

Was sich eigentlich aus dem Gesetz ergibt, hat das OLG Düsseldorf (Beschluss vom 16.8.2013 – I-3Wx 34/13) nun nochmals klargestellt. Ein Erblasser hatte zu Lebzeiten immer wieder unter Zeugen bekundet, dass seine Enkelin aufgrund eines vom ihm errichteten Testaments Miterbin geworden ist. Ein solches Testament konnte aber später nicht aufgefunden werden. Das OLG stellte klar, dass die Darlegungs- und Beweislast für die Existenz eines solchen Testaments hier die Enkelin trägt und dass bloße mündliche Erklärungen des Erblassers unerheblich sind, wenn diese nicht wenigstens schriftlich (entsprechend den Formvorschriften für Testamente) fixiert wurden.

Zu Vereinheitlichung des Erbrechts innerhalb Europas hat die EU eine Erbrechtsverordnung  (ErbRVO) verabschiedet, die u.a. einheitlich regelt, welches Recht auf den jeweiligen Erbfall Anwendung findet, falls der Erblasser selbst kein Recht gewählt hat. Nunmehr kommt es für die Frage des anwendbaren Rechts auf den letzten Wohnsitz des Erblassers an. Die Verordnung tritt 2015 in Kraft.

Das Kammergericht (Urteil vom 19.12.2013 – 1 AR 22/13) hat entschieden, dass das Amtsgericht Schöneberg auch für Erbfälle zuständig ist, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz im ehemaligen deutschen Gebieten hatte. Eine Verweisung des Erbfalles an das AG Schöneberg ist von daher nicht willkürlich.

Das OLG Hamm (Urteil vom 22.07.2014, 15  W 92/14). Die Tochter der Erblasserin erklärte zuvor nach dem Tod ihres Vaters mit notariellen Vertrag, dass sie ein und für alle Mal abgefunden sei (Erbverzicht). Die Frage war nun, ob dies auch für den späteren Erbfall (Tod der Mutter) gilt. Die Klägerin (Tochter) vertrat die Ansicht, dass der Erbverzicht nur für den Erbfall nach dem Vater galt, aber nicht für den Tod der Mutter und beantragte einen Erbschein beim Nachlassgericht. Das OLG sah dies anders, da die Klägerin expliziert auch beim Verzicht auf das “elterliche Vermögen” Bezug nahm.