Immobilienrecht Polen – Kauf von polnischen Immobilien
Das polnische Immobilienrecht ist für viele Deutsche ein interessantes Rechtsgebiet, da viele Deutsche in Polen bereits Grundstücke gekauft haben oder Interesse am Kauf von Immobilien in Polen haben. Die Nachfrage – nicht nur in Bezug auf Grundstücke an der polnischen Ostsee – ist ungebrochen. Mittlerweile werden auch oft Wohnungen in polnischen Städten oder Häuser auf dem Land gekauft. Die anwaltliche Begleitung solcher
polnisches Immobilienrecht – deutscher Anwalt
Als Anwalt in Polen seit dem Jahr 2005 (Zulassung als erster deutscher Rechtsanwalt bei der Anwaltskammer Stettin) bekommen Sie bei uns Beratung und Vertretung, vor allem beim Kauf einer Immobilie in Polen.
Anwaltliche Dienstleistungen im Bereich des polnischen Immobilienrechts
Unsere rechtliche Beratung deckt sämtliche Aspekte des polnischen Immobilienrechts ab – sowohl in deutscher als auch in polnischer Sprache.
- Vorprüfung beim Immobilienerwerb: Überprüfung von Genehmigungserfordernissen, bestehenden Belastungen, Mietverträgen, und anderen relevanten Faktoren.
- Grundbucheinsicht in Polen: Überprüfung von polnischen Grundbüchern für deutsche Mandanten als Vorprüfung zum Grundstückskauf
- Erstellung und Überprüfung von Immobilienkaufverträgen: Rechtssichere Gestaltung und Prüfung aller Vertragsdokumente für den Immobilienkauf.
- Abwicklung von Immobiliengeschäften: Begleitung und rechtliche Unterstützung bei Immobilienkäufen und -verkäufen in Polen.
- Einholung behördlicher Genehmigungen: Unterstützung bei der Beantragung und Erlangung notwendiger Genehmigungen.
- Begleitung des Kaufs/ Wahrnehmung des Notartermins: Begleitung des Grundstückserwerbs von Beginn bis zum Ende nebst Wahrnehmung des Termins beim polnischen Notar.
Immobilienrecht Polen – Grundlagen
Das polnische Immobilienrecht unterscheidet sich in vielerlei Hinsicht vom deutschen Recht. Es ist geprägt von spezifischen Vorschriften, die vor allem beim Erwerb von Immobilien durch Ausländer eine Rolle spielen. Ein zentraler Punkt ist die Eintragung der Eigentumsrechte in das Grundbuch, das öffentlichen Glauben genießt und potenzielle Belastungen aufzeigt.
Beschränkungen beim Immobilienerwerb durch Ausländer
Trotz des EU-Beitritts Polens gelten für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer teilweise immer noch Beschränkungen. Besonders land- und forstwirtschaftliche Flächen unterliegen strengen Vorschriften. Bis Mai 2016 galt eine Übergangsfrist, die Genehmigungspflichten für Nicht-Polen aufrechterhielt.
Rechtsquellen
1. Zivilgesetzbuch (Kodeks cywilny): Das polnische Zivilgesetzbuch regelt die allgemeinen Bestimmungen des Immobilienerwerbs, einschließlich der Vertragsgestaltung und der Rechte und Pflichten der Parteien.
2. Gesetz über Grundbücher und Hypotheken (Ustawa o księgach wieczystych i hipotece) vom 6. Juli 1982: Dieses Gesetz definiert die Struktur und Funktion des polnischen Grundbuchsystems. Es legt fest, dass das Grundbuch ein öffentliches Register ist, das den rechtlichen Status von Immobilien dokumentiert.
3. Gesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer (Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców) vom 24. März 1920: Dieses Gesetz regelt die Bedingungen, unter denen Ausländer Immobilien in Polen erwerben können. Seit dem EU-Beitritt Polens benötigen EU-Bürger für den Erwerb der meisten Immobilien keine Genehmigung mehr. Ausnahmen bestehen jedoch weiterhin, insbesondere beim Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken.
4. Gesetz über die Gestaltung des Landwirtschaftssystems (Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego) vom 11. April 2003: Dieses Gesetz betrifft den Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen und legt spezifische Beschränkungen und Voraussetzungen fest, die sowohl für polnische Staatsbürger als auch für Ausländer gelten
5. Notariatsgesetz (Prawo o notariacie): Dieses Gesetz regelt die Tätigkeit der Notare in Polen und bestimmt die Formvorschriften für notarielle Urkunden, einschließlich Immobilienkaufverträgen, die der notariellen Beurkundung bedürfen.
Immobilienkauf in Polen
Der Immobilienkauf in Polen ist für Ausländer komplizierter und risikobehafteter als viele Mandanten dies denken. Es gibt hier immer noch eine Vielzahl von Übergangsvorschriften, die den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer einschränken; dies ist teilweise von der Region und der Nutzungsart des Grundstückes (z.B. landwirtschaftliche Nutzung) abhängig. Hier sollte sich jeder Käufer aus Deutschland vorab informieren. Häufig wissen selbst Notare und schon gar nicht die am Kauf beteiligten Makler, wie die Rechtslage tatsächlich ist.
Kauf über Strohmänner
In Vergangenheit gab es viele Käufe von polnischen Immobilien über polnische Strohmänner. Ein Großteil der Geschäfte sind dabei später geplatzt, da die polnischen Käufer die Grundstücke dann später – als die Preise für die Immobilien stiegen – nicht mehr an die deutschen “Geldgeber” verkauft haben und teilweise noch darüber hinaus die Zahlung des Kaufpreises durch den deutschen “Geldgeber” bestritten.
Grundstückskauf in Polen
Beim Kauf von Grundstücken ist Polen – hier geht es ja meist um viel Geld – darf auch die unterschiedliche Mentalität in Polen nicht unterschätzt werden. In Polen möchte man sich meist bis zum Schluss alle Möglichkeiten offen halten und sich nicht festlegen; vielleicht lässt sich ja noch ein besseres Geschäft abschließen. Auch mit Ausreden ist man in Polen schnell zur Hand. Den Satz “Nie ma problemu”!; hört man dort ständig, was soviel heißt, wie “kein Problem”. Dies hat nichts zu sagen.
Voraussetzungen für den Immobilienkauf in Polen
Voraussetzungen für den Immobilienverkauf in Polen
Auch beim Verkauf sind Besonderheiten zu beachten, insbesondere die Berücksichtigung von gesetzlichen Vorkaufsrechten. Diese können:
- durch kommunale Behörden,
- staatliche Institutionen oder
- private Vertragspartner entstehen.
Immobilienerwerb durch Gesellschaften
Der Kauf von Immobilien durch Gesellschaften wie polnische GmbHs (Sp. z o.o.) ist möglich, aber häufig an behördliche Genehmigungen gebunden.
Genehmigungserfordernis bei landwirtschaftlichen Grundstücken
Besonders landwirtschaftliche Flächen unterliegen strengen Prüfungen, wenn ausländische Investoren Mehrheitsbeteiligungen an der Gesellschaft halten. Hier muss auch bei Privatpersonen immer ein Genehmigungsverfahren erfolgen. Zudem gibt es Vorkaufsrechte, die zu beachten sind. Das Problem ist oft, dass solche landwirtschaftlichen Flächen nicht immer auf den ersten Blick erkennbar sind oder zum Beispiel ein „normales Grundstück“ eine solche landwirtschaftliche Fläche enthält. Hier ist die Grundbucheinsicht unumgänglich.
Grundbuch – wichtige Aspekte
Prüfung des polnischen Grundbuchs
Ein zentrales Element beim Immobilienkauf in Polen ist die Prüfung des örtlichen Grundbuchs. Dieses liefert Auskunft über:
- Eigentümer
- Belastungen wie Hypotheken oder Dienstbarkeiten
- Art und Nutzung des Grundstücks
Immobilienkaufvertrag
Anders als in Deutschland wird der Kaufvertrag in Polen in einem Schritt vollzogen und notariell beurkundet. Die Eintragung ins Grundbuch dient nur als deklaratorischer Akt, während der Vertrag selbst die Eigentumsübertragung regelt. Dies ist anders als in Deutschland, wo der Eigentumserwerb (Verfügungsgeschäft) erst durch die Grundbucheintragung erfolgt und der notarielle Kaufvertrag nur das Verpflichtungsgeschäft ist.
Einsicht in Grundbuchakte
Trotzdem ist das Grundbuch in Polen wichtig. Dies muss vor jedem Kauf überprüft werden, allein schon wegen bestehender Beschränkungen oder der Qualifikation des Grundstücks als landwirtschaftliche Fläche, was dann beim Kauf für Ausländer problematisch wäre.
Rechtsberatung in deutscher Sprache
Rechtsberatung durch deutschsprachigen Anwalt in Polen – Experte für polnisches Immobilienrecht
Die Rechtsberatung im polnisches Immobilienrecht, erfolgt in der Kanzlei selbstverständlich für deutsche Mandanten in deutscher Sprache.
- Prüfung von Kaufverträgen
- Einholung behördlicher Genehmigungen
- Unterstützung bei Grundbucheinträgen und Prüfung des Grundbuchs
- Beratung in deutscher und polnischer Sprache
FAQ- häufig gestellte Fragen zum Kauf von Grundstücken in Polen
Nachfolgend beantworte ich häufig gestellte Fragen zum Thema „Immobilie bzw. Immobilienrecht in Polen“. Bitte klicken Sie auf die Sie interessierende Frage und sodann wird die Antwort angezeigt.
Welche Genehmigungen sind beim Kauf von Immobilien in Polen für deutsche Staatsbürger erforderlich?
In den meisten Fällen sind keine Genehmigungen mehr notwendig, außer für land- und forstwirtschaftliche Flächen. Ob eine solche Fläche vorliegt, kann man über eine Grundbucheinsicht erfahren.
Kann ich als Deutscher problemlos eine Wohnung in Polen kaufen?
Ja, für Wohnungen gibt es keine Beschränkungen. Hier sind keine Genehmigungen als deutscher Staatsbürger erforderlich. Trotzdem sollte auch der Wohnungskauf in Polen durch einen Anwalt begleitet werden, da es mittlerweile auch um erhebliche Kaufsummen gehen kann und der deutsche Mandant ansonsten auf die Angaben des Maklers/ Verkäufers vertrauen muss, da er das polnische Immobilienrecht nicht kennt.
Was muss ich beim Kaufvertrag in Polen beachten?
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden und regelt Eigentumsübertragungen in einem Schritt. Man wird also schon beim Notar Eigentümer und muss dort in der Regel auch den Kaufpreis zahlen.
Ist ein Anwalt beim Immobilienkauf in Polen erforderlich?
Eine anwaltliche Beratung wird dringend empfohlen, um rechtliche Risiken zu minimieren. Einen „Anwaltszwang“ gibt es aber nicht.
Wie unterscheidet sich das Grundbuch in Polen vom deutschen Grundbuch?
Das polnische Grundbuch unterscheidet sich deutlich vom deutschen. Das Grundbuch in Polen dient ausschließlich deklaratorischen Zwecken und genießt öffentlichen Glauben.
Kann eine ausländische Gesellschaft in Polen Immobilien erwerben?
Ja, jedoch unterliegt dies bei landwirtschaftlichen Flächen (wie auch beim Privatkauf) einer Genehmigungspflicht. Der Kauf ist aber im Allgemeinen etwas komplizierter.