Erbe und Pflichtteil bei Grundstücken in Berlin und Brandenburg

In den letzten Jahren sind die Grundstückspreise gerade in Berlin und im Speckgürtel von Berlin (Brandenburg) erheblich gestiegen. In vielen Erbfällen werden auch Grundstücke/Immobilien vererbt.

steigende Werte bei Erbauseinandersetzungen in Berlin-Brandenburg

Damit einhergehend steigen auch die Werte bei einer Erbauseinandersetzung zwischen den Miterben oder bei der Bedienung von Pflichtteilsansprüchen gegenüber Pflichtteilsberechtigten.

Grundstück und Erbengemeinschaft in Berlin

Gehört eine Immobilie/Grundstück zum Nachlassvermögen eine Erbengemeinschaft, so muss ich diese darüber auseinandersetzen. Die Erbengemeinschaft besteht so lange, wie  diese nicht auseinander gesetzt ist.

Möglichkeiten der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft

Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie eine Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft in Bezug auf das Grundstück erfolgen kann:

Beantragung eines gemeinsamen Erbscheins zur Grundbuchberichtigung

Im Normalfall wird die Erbengemeinschaft zunächst ein gemeinsamen Erbschein beantragen. Zuständig ist das Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Erblassers. Aufgrund des gemeinsamen Erbscheins wird dann die Erbengemeinschaft in das Grundbuch eingetragen und eine sogenannte Grundbuchberichtigung vorgenommen.

Die Erbengemeinschaft steht nun im Grundstück und ihr gehört das Grundstück gemeinschaftlich.

Verwaltungsmaßnahmen der Immobilie

Über Verwaltungsmaßnahmen in Bezug auf das Grundstück entscheidet die Erbengemeinschaft mit Stimmenmehrheit. Dazu gehören zum Beispiel die Renovierung oder Vermietung des Grundstücks.

Verkauf des Grundstücks

Der Verkauf des Grundstückes geht nur mit allen Stimmen der Erbengemeinschaft.

Die Erbengemeinschaft kann sich nun so auseinandersetzen, dass das Grundstück freihändig verkauft wird. Auch hier ist immer zu raten, dass zunächst ein Sachverständigengutachten (Grundstücksgutachten/ Wertgutachten) eingesetzt wird über den Wert der Immobilie.

In letzter Zeit ist es so, dass gerade Immobilien im Raum Berlin-Brandenburg oft zu hören Preisen verkauft werden können, als der Wert, der für dieses Grundstück durch einen Sachverständigen ermittelt wurde. Der Grund dafür sind die rasante gestiegenen Immobilienpreise in Berlin Brandenburg. Dies heißt aber nicht, dass die Begutachtung des Grundstücks entbehrlich ist. Die Erben sollten vor dem Verkauf den Wert der Immobilie kennen.

Beispiel: In einem bei uns geführten Fall wurde ein Grundstück im Speckgürtel von Berlin mit einem Wert von rund 300.000 Euro vom Sachverständigen bewertet. Ein Verkauf der Immobilie innerhalb weniger Wochen erzielt aber einen Wert von 380.000 Euro.

Gerade bei hohen Grundstückswerten es ist immer sinnvoll einen Rechtsanwalt, der sich im Erbrecht auskennt, begleitend einzuschalten.

Verkauf der Anteile an einen Erben / Abschichtung

Neben den freihändigen Verkauf durch die Erbengemeinschaft besteht auch die Möglichkeit, dass einzelnen Miterben oder auch nur ein Miterbe die Anteile der übrigen Miterben ankauft und ihm das Grundstück dann im Endeeffekt alleine gehört. Die Erbanteile (dazu gehören dann auch die Anteile am Grundstück) werden auf einen Erben übertragen (Abschichtung).

Die anderen mit Erben übertragen ihren Grundstücksanteil auf dem Erben, der das Grundstück erwerben will. Man schließt ja einen notariellen Erbauseinandersetzungsvertrag.

gemeinsame Verwaltung des Grundstücks ohne Verkauf

Weiter besteht auch die Möglichkeit, dass sie Erbengemeinschaft das Grundstück gemeinsam verwaltet und zum Beispiel die Nutzungen (Miete) zieht und hier den jetzigen Zustand bestehen lässt. Das Grundstück gehört dann weiter gemeinsam die Erbengemeinschaft.

Teilungsversteigerung des Grundstücks – der schlechteste Weg

Werden sich die Erben überhaupt nicht einig,dann besteht noch die Möglichkeit das Grundstück teilungsversteigern zu lassen, was wirtschaftlich oft die schlechteste Entscheidung ist.

Pflichtteilsberechtigter und Grundstück

Etwas anders ist dies, wenn ein Pflichtteilsberechtigter an die Erbengemeinschaft beziehungsweise an den Erben herantritt und nun seinen Pflichtteil haben möchte. Anders als die Erben ist er eben nicht Eigentümer beziehungsweise Miteigentümer des Grundstücks, da er ja nichts geerbt hat. Er hat nur einen Pflichtteilsanspruch und dies ist ein Anspruch auf Zahlung von Geld.

anwaltliche Vertretung bei der Durchsetzung von Pflichtteilsansprüchen sinnvoll

Um diesen Anspruch aber zur ermitteln, ist zwingend der Wert des Grundstückes festzusetzen. Es kann nur dringend davon abgeraten werden, dass die Parteien selbst den Wert des Grundstückes schätzen. Solche Schätzungen sind oft sehr ungenau und gerade aufgrund der Gestalt gestiegenen Immobilienpreise in Berlin-Brandenburg besteht hier das Risiko, dass der Wert völlig falsch eingeschätzt wird.

Beauftragung eines Grundstückssachverständigen zur Wertermittlung der Nachlassimmobilie

Von daher wird in der Regel der Erbe beziehungsweise die Erbengemeinschaft einen Sachverständigen beauftragen, der den Wert des Grundstücks ermittelt.

Pflichtteilsergänzungsanspruch nicht vergessen – Schenkungen

Es ist dann auch zu ermitteln – dies geht effektiv nur über einen Rechtsanwalt –  ob gegebenfalls der Erbe einen Teil des Grundstückes geschenkt bekommen hat. Dies ist unter Eheleuten nicht selten der Fall. Hier überträgt ein Ehepartner an den anderen das hälftige Eigentum am Grundstück.

10-Jahresfrist läuft meist noch nicht – keine Abschmelzung

Hier ist zu beachten, dass die Zehnjahresfrist für den Pflichtteilsergänzungsanspruch erst mit dem Tod des Erblassers zu laufen beginnt (oder Auflösung der Ehe). Eine Abschmelzung des Pflichtteilsergänzungsanspruchs wird hier also nur in den seltensten Fällen vorliegen; dies wird in der Praxis oft übersehen.

Allein schon deshalb ist die Beauftragung eines Rechtsanwalts für Erbrecht in Berlin hier sinnvoll.

Wichtig ist, dass der Pflichtteilsberechtigte keinen Anspruch auf das Grundstück selbst oder Teile des Grundstückes hat. Er ist im Endeeffekt nur in Geld zu entschädigen. Dieser Anspruch kann aber erheblich sein.

Rechtsanwalt Andreas Martin

Kanzlei Berlin-Marzahn