Welche Auswirkung haben Trennung und Scheidung auf die Mietwohnung?
Ehewohnung bei Scheidung und Trennung
Der erste Schritt zur Scheidung ist die Trennung der Eheleute. Die Trennung kann entweder innerhalb der Ehewohnung erfolgen oder durch den Auszug eines Ehepartners. Wichtig ist, dass keiner der Eheleute verpflichtet ist, auszuziehen. Dabei spielt keine Rolle, wer Eigentümer oder Hauptmieter der Wohnung ist. Eine Verpflichtung zum Auszug gibt es – mit Ausnahme der Fälle der Wohnungszuweisung – nicht.#
Auszug bei Trennung aus Ehewohnung in Berlin oft schwierig
Durch den angespannten Wohnungsmarkt derzeit in Berlin (auch in Marzahn-Hellersdorf) werden immer mehr Trennungen innerhalb der Ehewohnung durchgeführt. Dies ist rechtlich zwar möglich, allerdings sind die Anforderungen daran auch recht hoch. Es muss eine komplette Trennung von Tisch und Bett erfolgen, so dass die Wohnungsmiete von beiden Eheleuten anteilig gezahlt wird. Versorgungsleistungen dürfen nicht mehr ausgetauscht werden. Ein gemeinsamer ALG-2-Bescheid widerspricht von daher einer Trennung innerhalb der Ehewohnung. Jeder Ehegatte muss seine Einkäufe selbst erledigen. Es darf keine gemeinsame Wäsche gewaschen werden und keine gemeinsamen Freizeitaktivitäten geben. Die Mahlzeiten müssen getrennt zubereitet und eingenommen werden. Die Anforderungen sind recht hoch.
Auswirkungen der Trennung auf den Mietvertrag
Die Trennung selbst hat zunächst keine Auswirkungen auf den Mietvertrag. Dieser besteht – egal, ob ein Ehegatte auszieht oder nicht – für beide Eheleute weiter. Auch durch die Scheidung wird das Mietverhältnis mit beiden Eheleuten nicht beendet. Eine Beendigung des Mietverhältnisses ist nur durch Kündigung möglich.
Ehewohnung
Ist nur ein Ehegatte Mieter, ist der Ehegatte, der nicht Partei des Mietvertrages ist, nicht Dritter i.S.d. §§ 540, 553 BGB (Verbot der Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte ohne Zustimmung des Vermieters), solange es sich bei der von ihm bewohnten Wohnung um die Ehewohnung handelt. Die Eigenschaft als Ehewohnung verliert die Wohnung nicht schon dadurch, dass der verbleibende Ehegatte die Wohnung dem anderen Ehegatte – für einen längeren Zeitraum – überlassen hat. Erst mit der endgültigen Nutzungsüberlassung endet der Status als Ehewohnung.
Wer schuldet nach Trennung die Miete – beide Eheleute stehen als Mieter im Mietvertrag.
Haben die Eheleute den Mietvertrag gemeinsam abgeschlossen, haften sie auch nach der Trennung weiterhin als Gesamtschuldner (also gemeinsam) für die Miete. Dies gilt nicht nur dann, wenn sie während der Trennungszeit in der gemeinsamen Wohnung verbleiben, sondern auch nach einem Auszug eines Ehepartners. Kann der in der Wohnung verbleibende Ehegatte seinen Anteil an der Miete nicht mehr aufbringen, so kann der Vermieter daher die volle Miete von dem ausgezogenen Partner verlangen, der im Allgemeinen aber bereits für eine eigene (neue) Mietwohnung Miete zu entrichten hat. Dies ist die Gefahr für den ausziehende Ehepartner.
Tipp: • Daher muss nach der Trennung / Auszug bereits frühzeitig beim Vermieter versucht werden, auf die Entlassung des auszugswilligen Ehegatten aus dem Mietvertrag hinzuwirken. Dabei ist zu beachten, dass der Vermieter einer Entlassung eines Ehegatten bei Trennung nicht zustimmen muss! Dies ist ein erhebliches Problem ist der Praxis. Meist möchte der Vermieter – aufgrund der in Berlin (auch in Marzahn/ Hellersdorf) in den letzten Jahren stark gestiegenen Mieten beide Eheleute aus der Wohnung bekommen, um diese zu einer höheren Miete neu zu vermieten.
Tipp: Unter den Eheleuten sollte dann vor dem Auszug eines Ehegatten noch geregelt werden:
– Wer führt später geschuldete Schönheitsreparaturen durch?– Wer bekommt die Mietkaution?
Wer schuldet nach Trennung die Miete – nur ein Ehepartner steht im Mietvertrag.
Hat nur ein Ehegatte den Mietvertrag abgeschlossen, so bleibt er auch dann aus dem Vertrag verpflichtet, wenn er auszieht. Es muss dann mit dem Vermieter eine Regelung getroffen werden, dass der verbleibende Ehegatte Vertragspartner wird und allein die Miete schuldet (mit Vermieter).
Auszug eines Ehegatten – Mietzahlungspflicht untereinander
Von der Zahlungspflicht der Miete gegenüber dem Vermieter (Außenverhältnis) ist die Frage, welcher der Ehegatten zur Mietzahlung gegenüber dem Vermieter verpflichtet ist und ob es hier einen Ausgleichsanspruch gibt (Innenverhältnis) zu unterscheiden.
Wichtig: Grundsätzlich gilt, dass der bleibende Ehegatte allein die Miete zu zahlen hat. Er hat im Normalfall keinen Anspruch auf Teilung der Miete bzw. keinen Ausgleichsanspruch auf Zahlung der hälftigen Miete gegenüber dem ausziehenden Ehepartner (OLG Düsseldorf. B. v. 17. März 2014 -11-2 UF 4/14334).
Eine Ausnahme gibt es aber für den Fall der ausgedrängten Wohnung. Zieht nämlich ein Ehegatte ohne Einverständnis des anderen aus der gemeinsamen Wohnung aus, so ist dem verbleibenden Ehegatten eine Überlegungsfrist dahin gehend einzuräumen, ob er die Wohnung behalten will. Zieht der verbleibende Ehegatte nach Ablauf der Überlegungsfrist dann aus (z.B. weil die Wohnung für ihn allein zu groß ist), so hat er einen gesamtschuldnerischer Ausgleichsanspruch, auch für die Zeit der Überlegungsfrist. Diese kann durchaus 3 bis 6 Monate (je nach Möglichkeit eines schnellen Umzugs) betragen.
Kündigung des Mietverhältnisses
nur ein Ehepartner ist Mieter
Grundsätzlich kann ein Mieter als alleiniger Vertragspartner das Mietverhältnis allein durch – schriftliche- Kündigung beenden (§ 542 BGB). Es gibt im Mietrecht keine Sonderregelungen für die Ehewohnung. Daher bedarf es keiner vorherigen Zustimmung durch den nicht mietenden (anderen) Ehegatten gemäß § 1367 BGB.
Ist die Kündigung des Alleinmieters (Ehepartners) wirksam, so muss der in der Ehewohnung verbliebene Ehegatte innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist aus der Ehewohnung ausziehen, da er sich ansonsten ohne rechtlichen Grund in der Wohnung befindet. Von daher könnte ein Ehepartner (Alleinmieter) ausziehen und dann das Mietverhältnis kündigen und der andere Ehepartner muss dann ausziehen.
beide Ehepartner sind Mieter
Solange beide Ehepartner Mieter sind, kann der Mietvertrag auch nur zusammen gekündigt werden. Einen außerordentlichen Kündigungsgrund bei Trennung oder Scheidung sieht das Gesetz nicht vor.
Zusammenfassung:
Weder die Trennung noch die Scheidung an sich haben keinen Einfluss auf den Bestand eines Mietverhältnisses unabhängig davon, ob beide Ehegatten die Wohnung angemietet hätten oder nur ein Ehegatte Mieter ist. Bei der Zahlung der Miete ist der Ehegatte, der in der Wohnung verbleibt im Innenverhältnis verpflichtet die Miete allein zu zahlen. Im Außenverhältnis kann sich der Vermieter aber aussuchen von wem er die Miete haben möchte.
Rechtsanwalt Andreas Martin – Fachanwalt für Familienrecht
