Pflichtteil und Grundstück
Verdopplung der Grundstückswerte im Speckgürtel von Berlin in den letzten Jahren
Gerade im Raum Berlin-Brandenburg (Speckgürtel von Berlin, z.B. Ahrensfelde) sind die Preise für Grundstücke erheblich in den letzten Jahren gestiegen. Die derzeit immer noch starke Nachfrage führt zu weiteren Steigerungen der Grundstückswerte. Dies führt bei Erbfällen zu höheren Nachlässen, wovon nicht nur die Erben, sondern auch Pflichtteilsberechtigte profitieren. Als Rechtsanwalt in Marzahn (Berlin) helfe ich bei der Durchsetzung von Pflichtteilsansprüchen, insbesondere, wenn sich Immobilien im Nachlass befinden.
Erbe muss Pflichtteil bedienen
Enterbte Abkömmlinge sowie der Ehegatte (und die Eltern des Erblassers, sofern keine Abkömmlinge vorhanden sind) haben in der Regel einen Pflichtteilsanspruch. § 2303 BGB regelt die pflichtteilsberechtigten Personen. Die Höhe des Pflichtteils ist die Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Der Pflichtteilsberechtigte bekommt also 50 % des Wertes, was er erhalten hätte, wenn er geerbt hätte (also nicht enterbt wäre).
Nachlasswert = Erbmasse
Um den Anspruch des Pflichtteilsberechtigten aber ermitteln zu können, muss man zunächst die Höhe des Wertes der Erbschaft ermitteln. Hierüber muss der Erbe Auskunft erteilen. Anzugeben sind alle Aktiva (Konten etc/ Vermögenswerte des Erblassers) und Passiva (z.B. Beerdigungskosten/ Schulden des Erblassers). Das Ergebnis ist der bereinigte Nachlasswert (Aktiva – Passiva). Hieraus ist der Pflichtteils zu berechnen.
Pflichtteil und zur Erbmasse gehört ein Grundstück
Wenn es um Pflichtteilsansprüche geht und sich in der Erbmasse ein Grundstück befindet, stellt sich die Frage, wie der Wert des Grundstückes zu ermitteln ist.
Der Pfichtteilsberechtigte hat nämlich einen sog. Wertermittlungsanspruch.
Auskunftspflicht der Erben/ Wertermittlung beim Grundstück
Bei der Grundstücksbewertung kommt es auf den Verkehrswert des Grundstücks an. Oft wird hier von den Erben mit so genannten Bodenrichtwerten versucht den Wert des Grundstückes zu ermitteln.
Das hier aber um den Verkehrswert geht sind die entsprechende Richtwerte kaum von Relevanz.Zumindest kann man ohne Gutachten nicht genau den Wert der Immobilie ermitteln.
Wenn das Grundstück auch gebaut ist, nutzen die Bodenrichtwerte ohnehin nicht viel, denn alles was fest mit dem Grundstück verbunden ist (also auch das Haus) gehört als wesentlicher Bestandteil zum Grundstück und erhöht dessen wert.
Beauftragung eines Grundstücksgutachters zur Erstellung eines Verkehrswertgutachtens
Letztendlich kommt man um die Beauftragung eines Gutachters nicht herum. Dieser ermittelt, welchen Verkehrswert die Immobilie zum Zeitpunkt des Todestages des Erblassers hatte.
In der Regel wird der Erbe den Gutachter beauftragen. Die Kosten fallen dem Nachlass zur Last.
Der entscheidende Stichtag für das Gutachten ist der Tag des Todes des Erblassers. Es kommt also auf den Verkehrswert zu diesem Zeitpunkt an. Spätere Wertsteigerungen, die es ja auch immer noch bei Grundstücken im Raum Berlin gibt, haben keine Relevanz.